Nel paesaggio dolcemente ondulato delle Langhe, là dove il nebbiolo affonda radici antiche e il tempo sembra scandito dal ritmo delle vigne, si gioca oggi una partita che va ben oltre la semplice coltivazione della vite. Secondo la più recente indagine del CREA (“Indagine sul mercato fondiario in Italia – 2024”), c’è un primato netto per i vigneti della zona — e un segnale inequivocabile per il valore strategico della terra agricola di alta qualità.
Il record piemontese
Sebbene il rapporto del CREA fornisca una media nazionale che si aggira attorno ai 22.400 euro per ettaro per i terreni agricoli nel 2024, con punte di 47.100 euro/ettaro nel Nord-Est, i vigneti più prestigiosi scrivono cifre del tutto fuori scala.
Nella zona del Barolo DOCG si registrano quotazioni che sfiorano e talvolta superano 2 milioni di euro per ettaro, rendendo questi vigneti le terre agricole più preziose d’Italia.
A seguire, con valori ugualmente consistenti ma più contenuti, figurano aree come quelle del Lago di Caldaro (Alto Adige), del Bolgheri e del Montalcino, dove la forbice si muove da qualche centinaio di migliaia a oltre un milione di euro per ettaro.
Perché questa ‘bolla’ dei vigneti?
Il fenomeno può essere spiegato da una convergenza di fattori.
- Innanzitutto, la rarità del bene: terreni agricoli in zone vocate, con ottima esposizione, infrastrutture adeguate e prestigio di denominazione, sono un “lusso” fondiario raro.
- In secondo luogo, la qualità produttiva e il brand: un vigneto in Barolo non è solo terra, è un elemento del patrimonio reputazionale di un “wine region” riconosciuta a livello mondiale.
- Terzo: il contesto economico e finanziario. In un’epoca di tassi bassi o incertezza sui mercati tradizionali, la terra vitata di pregio assume anche funzione di bene rifugio.
- Infine, il cambiamento climatico, la richiesta crescente di prodotti di alta gamma e la capacità di attrarre capitale estero contribuiscono a rendere ancora più strategica la proprietà di vigneti in zone top.
Le regioni “secondarie” e la forbice dei valori
Non tutta l’Italia agricola raggiunge tali vette. Secondo il rapporto CREA, il valore medio nazionale è basso in confronto – mentre nelle regioni centrali e meridionali si resta spesso sotto i 16.000 euro per ettaro, e nelle isole addirittura intorno ai 9.000 euro.
E anche tra i vigneti, quelli delle denominazioni meno blasonate o in territori meno accessibili segnano valori molto più contenuti.
Implicazioni per il territorio e il settore
Questa dinamica solleva diverse questioni:
- Da un lato, l’apprezzamento del suolo agricolo pregio è un’opportunità per valorizzare le filiere vitivinicole di eccellenza, per richiamare investimenti e per promuovere il turismo del vino.
- Dall’altro, c’è il rischio che l’elevatissimo valore dei terreni ostacoli l’accesso dei piccoli agricoltori o delle nuove generazioni, che vedono alzarsi la barriera di ingresso nell’acquisto di vigneti.
- Inoltre, la concentrazione del valore in poche aree vocate rende il territorio ancora più sensibile ai rischi climatici, urbanistici o speculativi: la protezione del suolo agricolo, l’uso sostenibile e la governance diventano elementi centrali.
- Infine, l’operare di logiche finanziarie potrebbe incidere sulla gestione agronomica: se la terra diventa “asset”, serve garantire che resti vitata e produttiva, e non “addormentata” in attesa di rivalutazioni.
Nelle colline del Barolo, la vite non ha semplicemente valore agrario: ha assunto una dimensione quasi “patrimoniale”. Il fenomeno segnala che, nel panorama agricolo italiano, non tutte le terre sono uguali: la vocazione, il territorio e la reputazione contano – e contano molto.
Per operatori, giovani agricoltori e investitori, il messaggio è chiaro: entrare in un segmento “top” significa misurarsi con cifre e logiche che appartengono più al mercato immobiliare che a quello agricolo tradizionale. Al contempo, per il Paese Italia, è un monito a gestire questa ricchezza in modo equilibrato, perché valorizzare la terra agricola significa valorizzare l’identità e il futuro del territorio.
